贷款办理

申请指南

埃及政府出台新的房地产抵押法,以及为保证该法律的成功实施而成立首家房地产金融企业塔米尔公司,将激活埃及长期低迷的房地产市场,并有利于低收入人群购房。

      由于历史和经济等诸多方面的原因,埃及财富分配不均,国内贫穷悬殊较大。对许多人来说,购房是需要倾其毕生积蓄的大事,不少年轻人,结了婚却买不起房子,只有“望房兴叹”。在此背景下,埃及政府出台了一些政策扩建住房,解决低收入阶层的住房问题。早在萨达特总统时期,埃及建设部就实施了“青年公寓”计划。该计划的资金50%由企业家捐助,另外50%由私人房地产开发商投资,所建住房的租售价格较低,以收回成本为原则。埃及一共建了数十万套“青年公寓”,一定程度上缓解了居民住房紧张状况。

  政府还在开罗的周围建造卫星城,经过近30年的努力,如今已有“ 十月六日城”、“纳赛尔城”等多座卫星城市,最近的距开罗数公里,最远的则有几十公里。政府建设卫星城,目的是稀释开罗高度密集的人口,解决百姓的住房困难,开发开罗的周边地区等。为此,政府还配套了相应的优惠措施,如规定凡是在卫星城落户的公司企业,10年内免缴海关税和所得税;对个人,则收取比开罗低大约1/4的房价。卫星城空气新鲜,绿意盎然,环境优美,一般分为工业、住宅和娱乐三个功能区域,设计比较合理。如今,这些城市已成为大开罗的一个漂亮景观。

  20世纪90年代初期,埃及政府采取措施,大力鼓励私营资本融入社会,欢迎私人投资房地产建设。埃及国内大大小小的房地产和建筑公司因而如雨后春笋般应运而生,一座座高楼也随之拔地而起。最近几年来,埃及每年新建住宅保持在30万套左右,投资保持在每年近100亿埃镑(1美元约合5.8埃镑)。可以说,政府对民居建设是颇下了一番功夫的。由于开罗的失业率较高,低收入的居民占多数,消费和购房能力较差,因此政府通过低息贷款的方式资助家庭购置住房,即每年提供6.5亿埃镑,年息5%,购房者每户可向政府申请不超过1.5万埃镑的低息贷款,40年内偿还。可是由于开罗的房价逐年节节攀升,1.5万埃镑对买房者无异于杯水车薪。

  按照规定,政府允许购房者向银行申请商业贷款,以弥补政府低息贷款以外的不足部分。但实际情况是,银行的商业贷款利息过高,将不少人拒之门外,同时,由于法律禁止银行在借贷人无法还清贷款的情况下没收住房,银行对欲购房者提供贷款的积极性就不高。加之,一些借贷者要么一贫如洗,缺乏偿还能力,要么信誉不佳,想方设法拖延偿还时间,所以各家银行都有苦难言,纷纷抬高贷款的“门槛”,出台了一系列苛刻而繁琐的手续,以“扎紧钱袋”,保护自身利益不受损失。

    去年下半年埃及政府出台新的房地产抵押法,以及为保证该法律的成功实施而成立首家房地产金融企业塔米尔公司,将激活埃及长期低迷的房地产市场,并有利于低收入人群购房。

    最近几年,埃及房地产市场基本处于停滞状态。在新的房地产抵押法出台之前,银行只能为购房者提供无抵押贷款,而埃及法律禁止银行在借款人无法还清贷款的情况下没收住房。为保护自身利益,各家银行都规定了一系列繁琐的购房贷款程序,实际上是不愿提供这项服务。

    目前埃及每年有50万到60万对新婚夫妇,其中80%属于低收入阶层,非常需要贷款购房。自埃及政府1994年采取措施鼓励私营部门投资房地产项目以来,埃及住房供应量明显增加,但因银行不愿提供住房贷款,许多房地产买卖无法顺利交易。为此,埃及有关各方要求房地产经营方式多样化的呼声越来越高。

    正是在这种背景下,埃及政府推出新的房地产抵押法并成立了塔米尔公司。根据新的法规,在借款人无力偿还贷款的情况下,银行可将其房产公开拍卖,这就为银行提供了利益保障。出台这一抵押法的用意,是为了打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”,拆除银行设置的贷款高“门槛”,保障低收入阶层能够通过贷款买到房子,最终做到使“人有所居”,共享安康社会。同时,抵押法也维护了银行的利益,因为它规定,如果借款人届时确实无力偿还贷款,银行可将借贷者的房产予以公开拍卖,其收入作为对贷方银行的抵押赔偿。对欲求贷款者和银行而言,新的房地产抵押法都是有利的,而对政府而言,则可以通过此举拉动低迷疲软的房地产业的发展,可以说,它是互利、多赢的一个法律措施。

    据埃及政府所属的房地产抵押管理机构负责人介绍,抵押贷款购房的具体运作方式是:购房者可以向该机构授权的55家房地产经纪商中任何一家提出申请;经纪商必须向购房者申明各自的权利和义务,以及申请抵押贷款所需的各种条件,并代表购房者同银行及房地产商打交道。塔米尔公司的调研部门将对埃及的房地产企业进行认真调查,然后为房地产经纪商们提供真实的资料。该公司的有关专家将根据房屋所在的位置、大小和其他因素确定其真实价值,然后为房屋的买卖双方确定一个合理的价格。

    塔米尔公司的注册资金为5亿埃镑,它主要负责协调借贷者与银行之间的关系,如评估借贷者的财务状况,制定分期付款和抵押贷款的方式,代表购房者同银行及房地产商打交道等。塔米尔公司设有市场和房产调研部,派专人对埃及的房地产情况做翔实而客观的调查,根据房屋所在的地段、面积、新旧、朝向、绿化等综合情况进行打分,由专家集体确定价格。然后,公司将这些情况通告政府所属房地产抵押管理机构授权的房地产经纪商,由经纪商与借贷人沟通协调。按照一般程序,欲办购房贷款者,可直接向得到政府授权的房地产经纪商提出申请,目前这样的经纪商已有56家,今后还将会增加,任何一家均接受业务申请。
这些举措旨在激活房地产市场,帮助低收入者买到住房。房地产专家也一致认为,这些措施将给停滞的房地产市场带来活力,促使埃及低收入人群开始购房,从而为保证社会的和谐稳定发挥积极作用。